המדריך לבחירת קבלן מפתח בבניית בית פרטי

 

 

בחירת קבלן מפתח איכותי, עשויה להיות ההבדל בין עבודה המבוצעת נכון לבין סיוט ממשי. עבור רוב האנשים, החלק הקשה ביותר בבניית בית הוא לאו דווקא הבניה עצמה, אלא מציאת קבלן אמין ומוכשר לביצוע העבודה. בניית בית היא אינה תהליך פשוט, אך על מנת לוודא כי העבודה מתבצעת על הצד הטוב ביותר ולמנוע תקלות עתידיות, חשוב מאוד לבחור קבלן מפתח בצורה מחושבת , אשר ידאג לביצוע בניה איכותית מההתחלה ועד הסוף. במדריך הבא תגלו מי הוא קבלן מפתח ומה הם תפקידיו, מה ההבדל בין קבלן מפתח לבין קבלן רגיל, וכמובן כיצד לבחור את קבלן המפתח האיכותי ביותר?

מה זה קבלן מפתח ?

קבלן מפתח, הוא קבלן אשר מבצע את עבודת הבניה מתחילתה ועד סופה. מקור השם "קבלן מפתח" הוא הענקת המפתח בסיום הבניה ע"י קבלן זה, ומדגיש את רמת היסודיות והמקצועיות שעל קבלן מפתח לעמוד בהן, כדי להעניק מפתח לבית מוגמר ומוכן למגורים.

 

תפקידי קבלן המפתח

במסגרת ביצוע עבודות הבניה מתחילתן ועד סופן, לקבלן המפתח אחריות רבה ותפקידים מגוונים:

  • קבלן המפתח האחראי על כל צוות קבלני המשנה אשר לוקחים חלק בבניה, כגון: נגרים, מרצפים, צבעים, חשמלאים וכו'
  • קבלן המפתח עובד בשיתוף פעולה מול האדריכל והמהנדס. הקבלן יקבל את תכניות הבניה, ירכז אותן ויבחן את התאמתן לפרויקט הבניה העומד מולו.
  • קבלן המפתח מבצע את הכנת המגרש לבניה. הוא אחראי על: מדידת השטח, עבודות הריסה ופינוי נדרשות, מילוי או פינוי עפר, בדיקת גישתם של כלים כבדים, אספקת מים וחשמל רציפה לאתר הבניה וביצוע גידור, תיחום ושילוט הנדרשים באתר הבניה.
  • קבלן המפתח אחראי על ביצוע עבודת הבניה מתחילתה (בניית השלד) ועד סופה (מסירת המפתח ללקוח). בין תפקידיו: ביצוע כל עבודות הבניה באופן יסודי בזרת כוח אדם מוכשר ומנוסה, העסקת מנהל עבודה מטעמו אשר יפקח על איכות העבודה ועל עמידת העובדים בלוח הזמנים, ביצוע עבודות הבניה תוך שיתוף פעולה עם המהנדס והאדריכל הלוקחים חלק בפרויקט וזימונם לפיקוח מקצועי על העבודות.
  • קבלן המפתח יספק ללקוח כלים סניטריים (כגון: כיור, אמבטיה, מקלחת), ריצוף וחומרים אחרים הנדרשים לבניה, באמצעות מגעים עם ספקים איכותיים בכל תחום.
  • קבלן המפתח יספק פתרון לכל בעיה אשר תופיע במהלך הבניה, וייתן מענה על כל שאלה אשר תהיה ללקוח, תוך הבעת שקיפות וכנות.

 

יתרונות וחסרונות קבלן המפתח

שימוש בשירותיו של קבלן מפתח הוא בעל יתרונות וחסרונות רבים. לפניכם מפורטים היתרונות והחסרונות שבעבודה עם קבלן מפתח:

יתרונות:

  • בניה רצופה– קבלן מפתח מקצועי ובעל ניסיון, מוודא תיאום בין כל קבלני המשנה לגבי התחלת וסיום עבודתם. בצורה זו, קבלן המפתח דואג לעבודה רציפה וחסרת תקלות ועיקובים, וחוסך מכם את כאב הראש של תיאום וסידור העבודה של כל הקבלנים השונים.
  • סיפוק חומרים וציוד– קבלן המפתח דואג לאספקת הציוד באתר ולכל חומרי הבניה הנחוצים, כגון: מלט, צבע, בלוקים וכו'. הוא עשוי לרכוש את הציוד באופן אישי או בעזרת קבלני המשנה האחרים, אך אחריות הקניה היא שלו ולא צריכה להדאיג אתכם.
  • אחריות מלאה– קבלן המפתח נושא אחריות מלאה על כל תהליך הבניה, לטוב ולרע. זאת אומרת, במידה ויש עיקוב בלוח הזמנים או בעיה כלשהי, אין צורך לעבור בין כל קבלני המשנה הפועלים בשטח הבניה, אלא לגשת אל אדם אחד, קבלן המפתח- האחראי המרכזי על הבניה. על קבלן המפתח לתת מענה על כל עיקוב או חוסר ולפטור כל בעיה הצצה במהלך הפרויקט.

חסרונות:

  • תלות ואיכות– לקבלן המפתח אחריות וחובות רבות, אך גם זכויות: הוא בוחר את צוות הבניה, החומרים והציוד. הפרויקט מתנהל בצורה שקבלן המפתח מכתיב ועלולה להיווצר תלות מסוימת בקבלן המפתח, כל ההחלטות החשובות עוברות ראשית אצלו ולכן חובה לבחור בקבלן מפתח אמין ומקצועי, אשר יבחר קבלני משנה, חומרים וציוד ברמה איכותית, ולא את הזול ביותר בשוק.
  • עלויות– שכירת שירותיו של קבלן מפתח כרוחה בתוספת תשלום, אשר מעלה את תקציב הבניה ב- 20%, הרווח שקבלן המפתח גובה על שירותיו. במידה ובחרתם קבלן מפתח מקצועי, סכום זה עשוי להתגמד לעומת הסכום שאתם עלולים להוציא על תקלות ובעיות שונות אשר עשויות לצוץ בהיעדר קבלן מפתח איכותי.

 

לקריאה נוספת על תפקידיו ויתרונותיו של קבלן מפתח, לחצו על הקישור.

 

כיצד לבחור את קבלן המפתח?

בחירת קבלן המפתח היא אינה בחירה פשוטה ויש לעשותה בכובד ראש ולהיצמד למספר שלבים מנחים, על מנת להימנע מחובבנים ורמאים, אשר עלולים להזיק לפרויקט שלכם. לפניכם שלבים מנחים לבחירת קבלן מפתח:

 

מציאת קבלן מפתח

עשו מחקר מעמיק:

  • בדקו חברים, שכנים או שותפים לעבודה, אשר שכרו את שירותיו של קבלן מפתח ומרוצים מן התוצאה– אם ניתנת האפשרות, בקשו לראות את הפרויקט המוגמר על מנת שתוכלו להתרשם מן העבודה של קבלן המפתח. אל תשכחו לשאול כיצד עברה הבניה מתחילתה ועד סופה ומה הייתה ההתרשמות מאותו קבלן מפתח.
  • הסתכלו באתרי אינטרנט אמינים, אשר מפרסמים דירוגים וביקורות– האם מרבית הגולשים נתנו ביקורת דומה לאותו קבלן מפתח? האם הביקורת טובה או רעה? בנוסף, ניתן לבדוק את מוניטין הקבלן ע"י חיפוש שם הקבלן במנוע החיפוש, יחד עם המילה "הונאה", "גניבה" או "תלונה", על מנת למצוא שערוריות או תלונות תחת שמו של קבלן מפתח זה.
  • בררו כמה שנות ניסיון יש בעברו של קבלן המפתח– חפשו חברה או קבלן פרטי מבוססים, בעלי מוניטין ותיעוד אשר ניתן לבדוק ולאשש.
  • וודאו כי לקבלן המפתח יש את ההכשרה המתאימה וכי הוא רשום ברשם הקבלנים– כל קבלן בישראל חייב להיות רשום בפנקס הקבלנים ע"י רשם הקבלנים. רשם הקבלנים, הוא גוף הפועל מטעם משרד הבינוי והשיכון, והוא הסמכות היחידה להענקת רישיון קבלן ורישום קבלנים העוסקים בעבודת הנדסה ובניה, בפנקס הקבלנים. כל קבלן המופיע בפנקס עבר את הבחינות המתאימות ובעל ההכשרה המתאימה לעשות בקבלנות, עליכם לוודא כי הקבלן אתו אתם שוקלים עבודה, רשום בפנקס.

 

לפני העסקת קבלן המפתח

 

קבלו הערכה: לאחר שצמצמתם את האפשרויות, קבלו הערכות כתובות ממספר חברות/ קבלנים. אל תבחרו אוטומטית בהצעה הנמוכה ביותר. בקשו הסבר, כדי להבין מדוע יש הפרש גדול במחיר.

 

שאלו שאלות:

  • כמה פרויקטים דומים לשלי ביצעת במהלך השנה האחרונה? בקשו רשימה כדי להיווכח באיזו מידה קבלן המפתח מנוסה בסוג הפרויקט שלכם.
  • אילו התרי בניה ואישורים ידרוש הפרויקט שלי? בררו לפני את המידע. קבלן מפתח מוכשר ומקצועי ידע בדיוק אילו היתרי בניה ואישורים דורשת בניית הבית שלכם, וישיג את כולם לפני תחילת העבודה על הפרויקט שלכם.
  • אוכל לקבל רשימת המלצות? קבלן מפתח מקצועי, מסוגל לספק שמות, כתובות ומספרי טלפון של לפחות 3 לקוחות קודמים בעלי פרויקטים הדומים לשלכם. שאלו כל לקוח לפני כמה זמן בוצע הפרויקט שלו והאם הוא הושלם בזמן המובטח. האם הלקוח היה מרוצה? האם היו הוצאות בלתי צפויות? האם העובדים הגיעו לעבודה בזמן וניקו אחריהם כאשר סיימו את העבודה? בנוסף, מומלץ לבקש מקבלן המפתח להגיע ולראות עבודה שלו בתהליך בניה.
  • אילו ביטוחים יש ברשותך? על קבלן מפתח להחזיק: ביטוח אישי, ביטוח עובדים (הכולל את כל הפיצויים הדרושים בעת תאונת עבודה ועוד) וביטוח הרכוש. בקשו עותקים של מסמכי הביטוחים, וודאו כי הם בתוקף, אחרת אתם עלולים לשאת באחריות של כל פציעה או נזק אשר נגרמים במהלך בניית הפרויקט.
  • האם תעשה שימוש בקבלני משנה בפרויקט שלי? במידה וכן, וודאו כי קבלני המשנה רשומים גם הם ברשם הקבלנים ובעלי הכישורים המתאימים, אם כי בסופו של דבר, קבלן המפתח בוחר את קבלני המשנה איתם הוא מעוניין לעבוד.

 

הבינו את אפשרויות התשלום שלכם:

  • אל תשלמו במזומן– ניתן לבטל עסקאות אשראי, העברת סכום מזומנים גדול אינו ניתן לביטול ולכן הוא מוחלט. בנוסף, ישנו חוק הגבלת המזומנים אשר עומד לקבל תוקף בקרוב ומגביל את עסקאות המזומן ל- 11 אלך ₪ בעסקה עם עוסק ול- 50 אלך ₪ לעסקאות בין אנשים פרטיים.
  • תשלום לפי שלב– חשוב מאוד לסגור את הסדר התשלומים לפני תחילת השיפוצים ואף להוסיף סעיף בחוזה עם הקבלן בעניין התשלום. מומלץ לחלק את התשלום לפי שלבי ההתקדמות של הקבלן, כך ניתן לשמור על שליטה על העבודה, ולעצור את התשלום במקרה הצורך (תשלום לפי שלבים יכול למנוע מצב שבו הקבלן אינו מסיים את העבודה ונעלם עם הכסף). מהצד שלכם, התשלום האידיאלי הוא במלואו בסיום העבודה, אך מצד הקבלן, צורת התשלום הרצויה היא קבלת התשלום במלואו בתחילת העבודה. לכן חשוב להגיע לפשרה ותשלום לפי שלב, היא דרך מומלצת במיוחד להסדר התשלום, כאשר משאירים 20% בעת נתינת תשלום, אותם יקבל הקבלן בסיום העבודות.
  • אל תתפתו לתשלום מראש ע"י הבטחת הורדת מחירים– גם אם ההצעה מורידה משמעותית את עלויות הבניה, אל תשלמו את מלוא הסכום מראש.

 

קבלן מפתח מומלץ
GRAND ISLE, La. – A worker cleans up oily waste on Elmer's Island, just west of Grand Isle, La., May 21, 2010. Hundreds of workers are cleaning up oil from the damaged Deepwater Horizon wellhead that finally reached the shore a month after the rig exploded, killing 11 people. U.S. Coast Guard photo by Petty Officer 3rd Class Patrick Kelley.

עיבדו עם חוזה כתוב:

עבודה עם חוזה או הסכם כתוב, היא הכרחית. החוזה (או הסכם) מגן עליכם חוקית במקרה שקבלן המפתח אינו עומד בהתחייבויותיו. גם אם עקבתם אחרי כל שלבי בחירת קבלן המפתח ובחרתם בקפידה קבלן מפתח איכותי ומומלץ, לא ניתן לדעת מראש מה עשוי לקרות במהלך הפרויקט. לפניכם מפורטים הדגשים החשובים ביותר שחייבים להופיע בכל חוזה/ הסכם עבודה עם קבלן מפתח:

  • פרטי הקבלן– שם הקבלן, מספר טלפון, כתובת ומספר רישיונו.
  • הערכת זמן להתחלת וסיום הפרויקט– חשוב לקבוע מועד לסיום הפרויקט ולנתינת המפתח, ולהוסיף אותו בחוזה, כדי להימנע מדחיות רבות במועד סיום עבודות הבניה. יש לציין מנגנון פיצוי עבור כל יום איחור, מנגנון אשר יבטיח כי הקבלן יעמוד במועד הסיום ויעבוד במרץ על מנת לסיים את בניית הבית ולהעניק לכם את המפתח בזמן.
  • דרכי ומועדי התשלום– חשוב לציין בחוזה את סכום התשלום אשר קבעתם ואת דרך התשלום. מועד התשלום הוא סוגיה חשובה שיש ליישב ולכתוב בבירור בחוזה. הדרך הטובה ביותר לתשלום היא לפי שלב ובמידה וזו הדרך אשר בחרתם, ציינו במפורש מהי כל אבן הדרך של כל חלק בתשלום. פירוט זה מונע ויכוחים והוצאות מיותרות, כאשר הכול כתוב שחור על גבי לבן וחתום ע"י כל הצדדים, אין הרבה מקום לפרשנויות.
  • התחייבות הקבלן להשיג את כל התרי הבניה והאישורים הנדרשים.
  • כיצד יבוצעו שינויים בהסכם לאחר תחילת העבודה (במידה ועולה הצורך).
  • רשימה מפורטת של כל החומרים והציוד הנדרשים לבניה, הכוללת: דגם, צבע, גודל וסוג.
  • פירוט אחריות קבלן המפתח וחובותיו– מה הקבלן עושה ומה הוא לא עושה. האם הוא אחראי על ניקיון אתר הבניה? על ריקון הפחים? יש לפרט במדויק מה מצופה מהקבלן לבצע.
  • כל הבטחה אשר נאמרה בשיחת טלפון או בפגישה כלשהי– אין לסמוך על זיכרון הקבלן או על אמינותו, יש לכתוב כל הבטחה או הטבה אשר הוחלטה ביניכם.
  • הצהרה כתובה אשר מאפשרת לכם לבטל את העסקתו של הקבלן תוך 3 ימי עסקים– כמובן בתנאים מאוד מחמירים כמו גניבה או אלימות. אין זה אומר שתוכלו לשחרר את הקבלן מתפקידו כי בחר סוג מרצפות שלא לטעמכם.
  • ביטוח-כתבו סעיף הדן בביטוח ובאחריותו הכללית של קבלן המפתח. פרטו כי כל נזק במהלך הבניה יהיה באחריות הקבלן. בנוסף, חוק המכר קובע כי ישנה תקופת הבדק, אשר היא "תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה וארכה מספר שנים בהתאם לטיב הליקוי"- אשר קובלת את הקבלן גם לשנים לאחר סיום הבניה (בהתאם לליקוי). קבלן המפתח יישא בחובות המעביד, צד שלישי, רכוש וגוף. על הקבלן לדאוג לעשות את הביטוחים הנדרשים.
  • צירוף התכניות האדריכליות לחוזה.

 

**מומלץ ואף כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי לניסוח וכתיבת חוזה העבודה, ואף להיות נוכח בעת חתימתו.

 

לאחר העסקת קבלן המפתח

 

הקפידו על תיעוד

שימרו על כל הניירת הנוגעת בפרויקט שלכם במקום אחד מרוכז ומאורגן. הניירת כוללת:

  • העתקים של החוזה/ הסכם
  • כל התכתבות עם הקבלן מפתח או אנשי מקצוע אחרים
  • תיעוד של כל התשלומים, כולל קבלות. אתם עשויים להזדקק לקבלות עבור החזרי מס וכדומה

 

שימרו קלסר או תיקיה מסודרת עם כל המסמכים, כולל תיעוד של שיחות טלפון, התכתבויות ופעילויות שונות. בנוסף, מומלץ לתייק תצלומים של אתר הבניה המראה על התקדמו הפרויקט. רישומים אלו הם חשובים במיוחד אם אתם נתקלים בבעיה בפרויקט- במהלך הבניה או לאחר סיומה.

קבלן מפתח

עשו לעצמכם צ'ק ליסט סופי

לפני ביצוע התשלום האחרון, הכינו רשימה סופית של מצב הפרויקט בו אתם מעוניינים. הרשימה תוודא כי:

  • כל העבודה עומדת בסטנדרטים אשר הוגדרו בחוזה
  • יש בידכם אחריות כתובה לחומרים ולמיומנות הבניה- במידה ונוצרת בעיה לאחר המעבר
  • יש בידכם הוכחה כי כל קבלני המשנה, בעלי המקצוע והפועלים אשר לקחו חלק בפרויקט שלכם, שולמו
  • אתר הבניה נוקה ופונה מחומרים מיותרים, כלים וציוד
  • בדקתם ואישרתם את העבודה המוגמרת

 

סימנים להונאת בניה

כיצד ניתן לגלות האם קבלן מפתח אינו מכובד ואמין? מומלץ לא לבצע עסקים עם קבלן אשר:

 

  • מוצא אותך ומציע את שירותיו או מציע הנחה במידה ותספק לו לקוחות נוספים
  • במקרה נשארו לו חומרים מפרויקט קודם
  • לוחץ עלכם לקבל החלטה מידית
  • מקבל רק תשלום במזומן, מבקש תשלום מלא מראש או מציע לכם ללוות כסף מאדם המוכר לקבלן
  • מבקש מכם להשיג את התרי הבניה והאישורים הנדרשים
  • אומר שהפרויקט שלכם יהיה "הדגמה" או מציע אחריות לכל החיים או ערובה ארוכת טווח
  • לא רשום בפנקס הקבלנים

 

על מנת להימנע מהונאת בניה, אל תבצעו את המפורטים מטה:

  • חתימה על מסמך שלא קראתם לעומק או בעל רווחים ריקים גדולים (אשר עשויים להתמלא לאחר חתימתכם)
  • לקיחת הלוואה המבוססת על הון עצמי ותמנע מכם לשלם את התשלומים הנדרשים לבניה
  • בחירת קבלן זול בצורה משמעותית משאר הקבלנים בשוק
  • ביצוע בחירת קבלן בקלות ראש וללא בדיקה מעמיקה ואיכותית
  • הסכמה להתחלת עבודה ללא חוזה

 

 

על מנת להימנע מבעיות ועסקים עם קבלני מפתח לא מקצועיים ולא אמינים, עקבו אחרי השלבים במלואם ואל תחסירו אף סעיף. בחרו את הקבלן האיכותי ביותר שיעמוד לרשותכם, כי קבלן מפתח איכותי ידאג שהפרויקט שלכם יתבצע בצורה הטובה והמהירה ביותר ויעניק תמורה משתלמת לכסף שלכם.

המדריך לבחירת קבלן מפתח בבניית בית פרטי

 

השארת תגובה