פרויקטים בתחום הנדל"ן הם לא אחת פרויקטים מורכבים שדורשים פיקוח של מספר גורמים כמו למשל מהנדסים, אדריכלים, קבלנים וכמובן היזמים או המשקיעים.
כאשר מדובר על פרויקטים של התחדשות עירונית, הדברים נעשים מורכבים אפילו יותר מכיוון שלעיתים המשמעות היא הרס ובנייה מחדש של בניין שלם או אפילו קבוצת בניינים, ביצוע תמ"א 38 או פינוי ובינוי. לדוגמה, פרויקטים של "פינוי בינוי" חייבים לכלול פיצוי כלשהו לדיירים הקיימים (בין היתר מתן שכר דירה השווה לשלוש שנים) ולעיתים אלו מערימים קשיים על היזם. התוצאה היא פרויקטים רבים שנתקעים באמצע עקב פשיטות רגל או קושי למכור את הדירות החדשות.
את הסיכונים הללו ניתן לצמצם באמצעות פיקוח הדוק על הבנייה בפרוייקטים של התחדשות עירונית. תפקידו של המפקח הוא לוודא כי התהליך מתבצע על פי התוכניות והמפרטים וכי נעשה שימוש בחומרים איכותיים. מלבד זאת, הוא מקבל דיווחים שוטפים מבעלי המקצוע השונים ואמור למנוע מצבים של חריגות מהתקציב.
מפקח הבנייה בדרך כלל נבחר על ידי בעלי הזכויות על הקרקע (או הבנייה כאשר מדובר על תמ"א 38) ונועד לשרת את האינטרס הטוב ביותר עבורם. לדוגמה, אם מדובר בבניין משותף, מי שיתנהל מול המפקח הוא בדרך כלל גוף המייצג את בעלי הדירות השונות.
כיצד לבחור מפקח בנייה להתחדשות עירונית על הצד הטוב ביותר?
בראש ובראשונה, למפקח חייבת להיות תעודה מתאימה מטעם מוסד מוכר כגון מכללה או תעודה מטעם ארגון הקבלנים. רצוי, אך לא חובה שיהיה בעל רקע הנדסי או יזמי וגם שיהיו מאחוריו כבר מספר פרויקטים של תמ"א 38, "פינוי ובינוי" וכו'.
החוזה בין הצדדים הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין ולכן חייב להיות מלווה בייעוץ של עורך דין המתמחה בדיני המקרקעין.
בחוזה המשפטי יפורטו החובות השונות של המפקח, לדוגמה:
- אופי בחינת המפרטים הטכניים וניהול המשא ומתן מול היזם ו/או הקבלן
- תדירות הסיורים באתר ההתחדשות העירונית על מנת לגלות כשלים וליקויים
- ניהול יומני עבודה והחתמת העובדים בשטח על מנת שתהיה אחריות על העבודה
- ליווי וייעוץ במצבים בהם התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים השונים בפרויקט
- תדירות הדיווח לבעלי הזכויות ועורך הדין, מומלץ להוציא דו"ח התקדמות לפחות פעם בשבוע
תשלום למפקח על פי שלבי הפרויקט
במרבית הפרויקטים מקובל לשלם למפקח באופן הדרגתי על מנת שהמשקיעים או הדיירים לא יאבדו את כספם. לדוגמה, ניתן לחלק את התשלום לארבעה חלקים:
- התקופה שלפני חתימת החוזה מול הקבלן או היזם ("מועד טרום חוזה")
- התקופה שבין סיום חתימת החוזה לבין קבלת היתר בנייה ("מועד טרום היתר"
- התקופה שלאחר קבלת היתר הבנייה ועד למסירה הסופית של הדירות. בתקופה זו התשלום בדרך כלל יהיה תשלום חודשי ("תקופת הביצוע")
- התקופה שלאחר קבלת טופס 4 ומסירת הדירה הראשונה, מוכרת גם כתקופת בדק. תקופת הבדק עבור ליקויים יסודיים נמשכת בדרך כלל כשנה וזהו גם משך הזמן הרלוונטי במקרה זה.
בהצלחה!
